전월세 수리비 누가 내나: 큰 고장은 집주인, 작은 수선은 세입자라는 판례 기준

이 글 순서

1. 법이 정한 집주인 몫
2. 판례가 그은 선
3. 흔한 고장 나눠 보기
4. 특약으로 바꿀 수 있나
5. 대신 고쳤다면 청구
6. 안 고쳐 줄 때 할 일
7. 사진·영수증 남기기
8. 분쟁조정위원회
9. 확인 못 한 것
10. 참고한 자료

전세나 월세로 사는 집에서 보일러가 멈추거나 천장에서 물이 새면 가장 먼저 드는 생각이 “이거 누가 고쳐야 하지?”예요. 민법은 집주인에게 집을 쓸 수 있는 상태로 유지할 의무를 지우고, 대법원은 그 의무가 어디까지인지 선을 그어 뒀어요. 조문과 판결 원문, 법무부 주택임대차 표준계약서에 적힌 예시를 차례로 보고, 집주인이 안 고쳐 줄 때 할 수 있는 일까지 적었어요.

이 글은 2026년 10월 10일에 국가법령정보센터에서 민법(2026년 3월 17일 시행), 주택임대차보호법(2026년 1월 2일 시행)·시행령(2026년 7월 1일 시행)과 판결 원문을 읽고, 법무부가 올린 주택임대차 표준계약서(2023년 10월 6일 개정본)를 보고 썼어요.

법이 정한 집주인 몫

민법 제623조는 “임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다”고 적었어요. 집을 넘겨주는 것으로 끝이 아니라, 계약 기간 내내 살 수 있는 상태로 유지해 줄 의무가 집주인에게 있다는 뜻이에요. 같은 조문 묶음의 제634조는 세입자 쪽 의무로, 고칠 곳이 생기면 지체 없이 집주인에게 알리라고 했어요.

집주인이 고치러 오는 걸 막을 수도 없어요. 제624조는 집주인이 집의 보존에 필요한 행위를 할 때 세입자가 “이를 거절하지 못한다”고 했어요. 다만 제625조는 세입자 뜻에 반하는 보존 공사 때문에 살 목적을 이룰 수 없게 되면 세입자가 계약을 해지할 수 있다고 적었어요.

판례가 그은 선

그럼 “사용, 수익에 필요한 상태”는 어디까지일까요. 대법원 1994년 12월 9일 선고 94다34692, 94다34708 판결이 기준을 적었고, 그 뒤 판결들이 같은 문장을 이어 쓰고 있어요.

판결요지를 풀면 이래요. 고장이 “임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것”이어서 쓰는 데 방해가 안 되면 집주인은 고칠 의무가 없어요. 반대로 “수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도”라면 집주인이 고쳐야 해요. 주택이면 계약 목적이 사는 것이니, 고치지 않으면 살기 어려운 고장인지가 갈림길이에요.

이사 들어오기 전부터 있던 고장도 여기에 들어가요. 서울중앙지방법원 2014나13609 판결(확정)은 수선의무의 대상이 되는 하자가 임대차 기간 중에 새로 생긴 것에 한정되지 않고 “목적물을 인도할 당시에 존재하고 있었던 하자도 포함된다”고 봤어요. 같은 판결은 세입자가 고장을 집주인에게 알리지 않아 집주인이 고칠 수 없었던 범위에서는 집주인 책임을 줄였는데, 이 부분은 윗집 누수 배상 책임에 자세히 적어 뒀어요.

결로를 다룬 대법원 판결도 있어요. 대법원 2012년 6월 14일 선고 2010다89876 판결은 가구전시장으로 빌린 건물 바닥에 결로가 생긴 사건인데, 구조상 바닥 밑 단열과 방습 조치가 안 된 하자가 있었다면 임대인이 원인을 조사하고 제습기·공조시설을 설치하거나 바닥 공사를 하는 등 조치할 의무가 있다고 보고 그 부분 원심을 파기했어요. 상가 사건이지만 기준이 된 조문은 주택과 같은 민법 제623조예요.

흔한 고장 나눠 보기

아래 표는 법무부 주택임대차 표준계약서 제4조 3항의 예시 문구와 위 판결이 다룬 범위 안에서만 나눴어요. 표준계약서의 예시는 “민법 제623조, 판례상 … 부담하는 것으로 해석됨”이라고 적힌 해석 예시이고, 근거를 찾지 못한 칸은 “계약·특약 따라”로 뒀어요.

고장	판례·서식이 본 쪽	근거
보일러가 낡아 난방이 안 됨	집주인으로 해석	표준계약서 예시 “난방 … 주요설비 노후·불량”
낡은 배관에서 물이 샘	집주인으로 해석	같은 예시 “상·하수도”
낡은 전기 배선·설비 고장	집주인으로 해석	같은 예시 “전기시설”
단열·방습이 안 된 구조 탓 결로	집주인 조치 의무로 봄	2010다89876(상가 사건)
환기 부족 등 생활 탓 결로·곰팡이	계약·특약 따라	다룬 판결을 찾지 못함
전구 교체	세입자로 해석	표준계약서 예시 “전구 등 통상의 간단한 수선”
수도꼭지·샤워기 고장	계약·특약 따라	94다34692 기준(손쉽게 고칠 사소한 것인지)
세입자 실수로 깨뜨림	세입자로 해석	표준계약서 예시 “고의·과실에 기한 파손”

결로·곰팡이는 원인이 건물 쪽인지 사는 방식 쪽인지에 따라 갈려서 다툼이 잦아요. 2014나13609 사건도 다가구주택 천장의 물방울과 곰팡이를 두고 물이 샌 것인지 맺힌 것인지가 판결에서 가려지지 않았어요. 겨울 결로를 줄이는 환기 요령은 겨울 결로·곰팡이 환기법에, 새 아파트라 시공사에 하자보수를 청구할 수 있는 경우는 아파트 하자보수 기간에 적었어요.

표준계약서는 위 예시 아래에 “합의되지 아니한 기타 수선비용에 관한 부담은 민법, 판례 기타 관습에 따른다”고 덧붙였어요. 계약서 제3조에는 입주 전 수리할 곳과 완료 시기, 그때까지 안 고치면 수리비를 보증금이나 월세에서 빼는지를 적는 칸도 있어요. 표준계약서 문서는 공공누리 4유형이라 화면 대신 글로 옮겼어요.

특약으로 바꿀 수 있나

바꿀 수는 있어요. 94다34692 판결요지 나항은 수선의무를 “특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있으나”, 범위를 밝힌 특별한 사정이 없으면 세입자가 떠안는 것은 “통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한한다”고 했어요. “대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체” 같은 큰 수선은 그런 특약이 있어도 여전히 집주인 몫으로 봤고요. 대법원 2008년 3월 27일 선고 2007다91336 판결도 판시사항에서 같은 쟁점(범위를 밝히지 않은 수선의무 면제 특약)을 다루며 94다34692 를 참조했어요.

그래서 “수리는 모두 임차인이 한다”처럼 넓게만 적은 특약은 판례상 작은 수선까지로 좁게 읽힐 수 있어요. 반대로 특약에 “보일러 교체는 임차인 부담”처럼 범위를 밝혀 적었다면 판결이 말한 “특별한 사정”으로 따져질 수 있으니, 계약 전에 문구를 꼭 읽어 보세요.

특약으로도 못 바꾸는 것이 있어요. 민법 제652조는 제627조(일부를 못 쓸 때 월세 감액·해지) 등을 적고, 이 조문들에 “위반하는 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다”고 했어요. 제623조(수선의무)와 제626조(비용상환)는 이 목록에 없어요. 그래서 수선의무와 비용상환은 특약으로 조정할 수 있지만 판례가 좁게 읽고, 월세 감액·해지권을 세입자에게 불리하게 빼는 특약은 효력이 없어요.

이사 나갈 때 원상복구 특약도 같이 봐야 해요. 대법원 1995년 6월 30일 선고 95다12927 판결은 “임차인의 부담으로 원상복구키로 한다”는 약정을 세입자가 쓴 유익비(아래 부분)의 상환청구권을 미리 포기한 특약으로 봤어요. 한편 표준계약서 제9조 단서는 “시설물의 노후화나 통상 생길 수 있는 파손 등은 임차인의 원상복구의무에 포함되지 아니한다”고 적었어요.

대신 고쳤다면 청구

집주인 몫인데 급해서 세입자가 먼저 고쳤다면 민법 제626조로 돌려받을 수 있어요. 돈의 성격에 따라 두 가지예요.

무엇	필요비	유익비
뜻(80다1851)	집의 보존을 위해 쓴 비용	집의 객관적 가치를 올리려고 쓴 비용
언제 청구	쓴 때 바로(제626조 1항)	임대차가 끝날 때(제626조 2항)
얼마	쓴 비용	가치 증가가 남아 있을 때만, 쓴 돈이나 증가액
기한	집을 돌려받은 날부터 6개월 안(제654조·제617조)	같음

유익비는 쓴 돈이나 늘어난 가치 가운데 어느 쪽으로 돌려줄지를 집주인이 고르고(제626조 2항 “지출한 금액이나 그 증가액”), 법원은 집주인이 청구하면 갚을 기간을 줄 수 있어요. 보일러가 고장 나 고친 비용처럼 집을 원래 상태로 쓰게 하는 데 든 돈은 판례 정의(보존을 위해 쓴 비용)로 보면 필요비로 따질 수 있고, 내 취향으로 새로 꾸민 비용은 가치가 남아 있는지·원상복구 특약이 있는지에 따라 돌려받지 못할 수 있어요.

대법원 2019년 11월 14일 선고 2016다227694 판결은 필요비를 “임차인이 임차물의 보존을 위하여 지출한 비용”이라고 하고, 집주인이 이를 갚지 않으면 세입자는 “지출한 필요비 금액의 한도에서 차임의 지급을 거절할 수 있다”고 봤어요. 건물 임대차 사건(건물 용도는 확인 못 함)이지만 근거 조문은 주택과 같은 민법 제623조·제626조예요. 이 거절은 쓴 필요비 금액까지예요.

기한을 꼭 챙기세요. 제654조가 제617조를 임대차에 준용해서, 세입자가 쓴 비용의 상환청구는 집주인이 집을 “반환을 받은 날로부터 6월내에 하여야” 해요. 이사 나가고 한참 뒤에 생각나서 청구하면 늦을 수 있으니, 보증금을 정산할 때 같이 꺼내는 게 안전해요.

안 고쳐 줄 때 할 일

1. 알리고 기록하기 — 제634조대로 지체 없이 알려요. 말로만 하지 말고 문자·메신저로 남기면 알린 날짜가 증거가 돼요.
2. 내용증명 — 그래도 안 고치면 고칠 곳, 고쳐 달라는 기한, 기한이 지나면 대신 고치고 비용을 청구하겠다는 뜻을 적어 내용증명으로 보내요. 보낸 날짜와 내용이 남아요.
3. 대신 고치고 청구 — 견적서·영수증·수리 전후 사진을 모아 필요비로 청구해요(제626조 1항). 위 2016다227694 판결처럼 그 금액 한도에서 월세 지급을 거절할 수도 있어요.
4. 월세 감액 — 고장으로 집 일부를 못 쓰면 제627조 1항대로 “그 부분의 비율에 의한 차임의 감액”을 청구할 수 있어요.
5. 계약 해지 — 남은 부분으로 살 목적을 이룰 수 없으면 해지할 수 있어요(제627조 2항). 2014나13609 판결은 집주인이 수선의무를 지체하면 세입자가 채무불이행 손해배상을 청구하거나 계약을 해지할 수 있다고 적었어요.

월세를 아예 안 내는 건 조심해야 해요. 대법원 1997년 4월 25일 선고 96다44778, 44785 판결은 집을 전혀 쓸 수 없으면 차임 전부의 지급을 거절할 수 있지만, 일부만 지장이 있으면 “그 지장의 한도 내에서” 거절할 수 있을 뿐 전부를 거절할 수는 없다고 했어요. 대법원 2015년 2월 26일 선고 2014다65724 판결(판시사항)은 집주인이 수선 공사를 하느라 쓰는 데 지장이 생긴 경우도 마찬가지라고 봤고요. 반면 민법 제640조는 차임 연체액이 “2기의 차임액에 달하는 때” 집주인이 해지할 수 있다고 적었어요. 거절할 금액을 넘겨 안 내면 이 조문으로 거꾸로 계약이 흔들릴 수 있으니, 거절할 땐 금액과 이유를 글로 알려 두세요.

사진·영수증 남기기

• 입주 날 집 상태를 방마다 사진·영상으로 찍어 날짜와 함께 보관해요. 이사 전부터 있던 고장인지 다툴 때 쓰여요.
• 고장이 난 날, 집주인에게 알린 날, 집주인 답을 문자·메신저 그대로 남겨요.
• 수리 기사 견적서, 수리 내역이 적힌 영수증이나 카드 명세, 수리 전후 사진을 같이 모아요.
• 결로·곰팡이는 같은 자리를 며칠 간격으로 찍고, 환기·난방을 어떻게 했는지도 적어 두면 원인을 따질 때 도움이 돼요.
• 보증금을 돌려받을 때 필요비 정산을 같이 하자고 미리 알려요. 장기수선충당금 정산도 같은 날 하면 편해요(장기수선충당금 돌려받는 법).

분쟁조정위원회

소송 전에 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있어요. 주택임대차보호법 제14조 2항이 위원회가 심의·조정하는 일로 “임차주택의 유지·수선 의무에 관한 분쟁”을 4호에 따로 적었어요.

위원회는 대한법률구조공단의 지부, 한국토지주택공사의 지사·사무소, 한국부동산원의 지사·사무소에 있고 시·도도 둘 수 있어요(법 제14조 1항, 시행령 제21조·별표 1). 법 제14조 1항에는 아직 옛 이름인 “한국감정원”으로 적혀 있고, 시행령은 “한국부동산원”이라고 적었어요. 신청은 집이 있는 지역을 맡은 위원회에 해요(법 제21조 1항). 어느 곳이 맡는지와 신청 방법은 대한법률구조공단 상담 전화 132로 물어보면 돼요.

단계	내용	근거
처리 기간	신청받은 날부터 60일 안, 한 번 30일까지 연장	법 제23조 1항
상대가 안 응하면	응하지 않겠다고 통지하면 신청 각하	법 제21조 3항 5호
조정안에 답	받고 14일 안에 서면으로 수락하지 않으면 거부로 봄	법 제26조 2항
둘 다 수락	조정안과 같은 합의가 성립	법 제26조 3항

조정안을 받고 14일 안에 서면으로 수락하지 않으면 “조정을 거부한 것으로” 봐요. 받아들일 생각이면 기한 안에 꼭 서면으로 답하세요. 조정서에 강제집행을 승낙하는 합의를 적으면 그 조정서 정본은 집행권원과 같은 효력을 가져요(법 제26조 4항, 제27조).

신청 수수료는 시행령 별표 2 에 따라 조정목적의 값이 1억 원 미만이면 1만 원, 1억~3억 원 미만 2만 원, 3억~5억 원 미만 3만 원, 5억~10억 원 미만 5만 원, 10억 원 이상 10만 원이에요. 값을 계산할 수 없으면 1만 원이에요. 시행령 제33조 2항은 우선변제를 받을 수 있는 임차인(법 제8조), 기초생활 수급자 등은 수수료를 면제할 수 있다고 적었어요. 우선변제 기준 금액은 소액임차인 최우선변제 금액에 있어요.

조정이 안 되면 민사 소송이 남아요. 고친 비용처럼 돈을 받을 일이면 지급명령도 생각해 볼 수 있어요.

확인 못 한 것

• 보일러·배관·전기시설을 주택 세입자와 집주인 사이에서 직접 다룬 대법원 판결은 찾지 못했어요. 표의 해당 줄은 표준계약서의 해석 예시와 94다34692 기준에 기댔어요.
• 환기 부족처럼 생활 습관 탓 결로·곰팡이를 세입자 부담으로 본 주택 판결은 찾지 못했어요.
• 2010다89876(가구전시장)·96다44778(점포)·2014다65724(사무실 동·세차기)는 주택이 아닌 건물·시설 임대차 사건이고, 2016다227694 는 건물 용도를 확인하지 못했어요. 주택 사건에서 같은 결론이 났는지는 따로 확인하지 못했어요.
• 대한법률구조공단 홈페이지(klac.or.kr)는 이번에 접속이 되지 않아 분쟁조정 신청 화면을 보지 못했어요. 한국부동산원 홈페이지는 꼬리말에 ALL RIGHTS RESERVED 가 있어 화면을 싣지 않았어요.
• 2007다91336 은 판결요지가 따로 실려 있지 않아 판시사항만 읽었어요.

이 글은 2026년 10월 10일에 국가법령정보센터의 민법(2026년 3월 17일 시행) 제617조·제623조~제627조·제634조·제640조·제652조·제654조, 주택임대차보호법(2026년 1월 2일 시행) 제14조·제21조·제23조·제26조·제27조, 같은 법 시행령(2026년 7월 1일 시행) 제21조·제22조·제33조·별표 2, 대법원 94다34692·94다34708, 2010다89876, 2007다91336, 2016다227694, 96다44778·44785, 2014다65724, 95다12927, 80다1851·1852 판결과 서울중앙지방법원 2014나13609 판결 원문, 법무부 주택임대차 표준계약서(2023년 10월 6일 개정본)를 보고 작성했습니다. 개별 사건의 결론은 계약 내용과 사실관계에 따라 달라질 수 있어요.

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이 글이 들어간 총정리: 전세·월세 이사 체크리스트

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참고한 자료

• 민법 제617조, 제623조~제627조, 제634조, 제640조, 제652조, 제654조 (2026년 3월 17일 시행, 2026년 10월 10일 확인)
• 주택임대차보호법 제14조, 제21조, 제23조, 제26조, 제27조 (2026년 1월 2일 시행, 2026년 10월 10일 확인)
• 주택임대차보호법 시행령 제21조, 제22조, 제33조, 별표 2 (2026년 7월 1일 시행, 2026년 10월 10일 확인)
• 대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 94다34708 판결 (2026년 10월 10일 확인)
• 대법원 2012. 6. 14. 선고 2010다89876 판결 (2026년 10월 10일 확인)
• 대법원 2008. 3. 27. 선고 2007다91336 판결 (2026년 10월 10일 확인)
• 대법원 2019. 11. 14. 선고 2016다227694 판결 (2026년 10월 10일 확인)
• 대법원 1997. 4. 25. 선고 96다44778, 44785 판결 (2026년 10월 10일 확인)
• 대법원 2015. 2. 26. 선고 2014다65724 판결 (2026년 10월 10일 확인)
• 대법원 1995. 6. 30. 선고 95다12927 판결 (2026년 10월 10일 확인)
• 대법원 1980. 10. 14. 선고 80다1851, 1852 판결 (2026년 10월 10일 확인)
• 서울중앙지방법원 2014. 6. 20. 선고 2014나13609 판결 (2026년 10월 10일 확인)
• 법무부, 주택임대차 표준계약서(2023. 10. 6. 개정) 다운받기 (2026년 10월 10일 확인)
• 한국부동산원 (2026년 10월 10일 확인)