윗집 누수 배상 책임: 집주인·세입자 누가 물어주나, 수리비 판결과 청구 기한 3년

한눈에 보기

이 글에서 윗집에서 물이 샐 때 누가 물어주는지, 얼마까지 받을 수 있는지, 어디에 조정을 신청하는지. 민법·집합건물법·공동주택관리법과 판결 원문(10월 9일 국가법령정보센터 확인) 기준
결론 윗집 집 안 배관·방수가 낡아 샜다면 먼저 그 집에 사는 사람(점유자)이, 그 사람이 주의를 다했으면 집주인이 물어줘요. 외벽·공용 배관 탓이면 윗집이 아니라 관리 쪽 책임이 될 수 있어요.
순서 젖은 곳 사진·영상 → 윗집과 관리사무소에 알림(세입자면 집주인에게도) → 원인 확인 → 수리비 견적·영수증 → 합의가 안 되면 조정 신청이나 민사 소송
준비물 날짜별 사진, 수리 견적서·영수증, 젖은 물건 목록, 관리사무소에 알린 기록, 윗집과 주고받은 문자
주의 손해와 상대를 안 날부터 3년 안에 청구해야 해요. 오래 쓴 벽지·마감을 새것으로 바꾼 값은 감가상각을 빼고 계산할 수 있어요.

이 글 순서

법은 누구에게 묻나
윗집이 세입자라면
외벽 탓이면 관리 쪽
판결에선 얼마
공사를 하라는 판결
낡은 벽지는 감가상각
내가 아래층 세입자면
새 아파트라면 하자
조정은 어디에
보험과 청구 기한
참고한 자료

화장실 천장에 물방울이 맺히고, 안방 천장 벽지가 누렇게 번지기 시작했어요. 윗집에 올라가 말하면 “우리 집은 물 쓴 적 없다”, 윗집이 세입자면 “집주인에게 물어보라”는 답이 돌아오기도 하죠. 내가 세입자라면 우리 집 집주인에게도 말해야 하는지 헷갈립니다.

이 글은 2026년 10월 9일에 국가법령정보센터에서 민법(2026년 3월 17일 시행), 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법, 2023년 9월 29일 시행)과 시행령, 공동주택관리법과 시행령(2026년 7월 1일 시행), 그리고 누수 판결 원문 여섯 건을 읽고 썼어요. 판결은 그 사건에 대한 판단이라, 내 일에 같은 결과가 나온다는 뜻은 아니에요.

윗집 누수 배상 정리 그림. 점유자, 실수한 사람, 공용부분, 청구 기한 — 정리: colaydle, 민법·집합건물법 기준

법은 누구에게 묻나

윗집 배관이나 방수층처럼 사람이 만든 시설을 민법은 공작물이라고 불러요. 민법 제758조 1항은 공작물을 설치하거나 관리하는 데 흠(하자)이 있어 남에게 손해를 입히면 그 공작물을 점유한 사람이 배상하고, 점유자가 손해를 막는 데 필요한 주의를 게을리하지 않았으면 소유자가 배상한다고 적었어요. 점유자는 그 집을 실제로 쓰고 있는 사람이에요. 집주인이 직접 살면 점유자와 소유자가 같은 사람이고, 세를 줬으면 세입자가 점유자예요.

민법 제750조 불법행위, 제758조 1항·3항 공작물 점유자·소유자 책임 — 출처: 국가법령정보센터 민법(2026. 3. 17. 시행), 10월 9일 캡처

대법원 1993년 2월 9일 선고 92다31668 판결은 이 조문을 “1차적으로 공작물의 점유자가”, 점유자가 주의를 다했을 때 “비로소 2차적으로” 소유자가 책임진다고 풀었어요. 같은 조 3항은 배상한 점유자나 소유자가 손해의 원인에 책임 있는 사람에게 그 돈을 다시 청구(구상)할 수 있다고 정했어요.

대법원 92다31668 판결요지, 1차 점유자·2차 소유자 책임 — 출처: 국가법령정보센터 판례, 10월 9일 캡처

시설의 흠이 아니라 사람의 잘못으로 샌 경우도 있어요. 세탁기 배수 호스가 빠진 줄 모르고 돌렸거나 욕조 물을 넘치게 했다면, 고의나 과실로 남에게 손해를 입힌 사람이 배상한다는 민법 제750조로 따질 수 있어요. 이때는 그 집에 누가 살든 실수한 사람이 상대가 됩니다.

윗집이 세입자라면

조문대로라면 먼저 윗집 세입자(점유자)가 책임지고, 세입자가 손해를 막는 데 필요한 주의를 다했다면 집주인(소유자)이 책임져요. 바닥 콘크리트 속에 묻힌 배관이 낡은 경우처럼 세입자가 미리 알기 어려운 흠이라면 어느 쪽 책임이 될지는 사실관계에 따라 갈려요. 윗집 세입자와 집주인 사이의 책임을 바로 다룬 판결은 국가법령정보센터에서 찾지 못했어요(미확인).

그래서 처음 알릴 때부터 윗집 세입자와 집주인 모두에게 알려 두는 게 좋아요. 세입자는 집에 고칠 곳이 생기면 지체 없이 집주인에게 알려야 하는 의무가 있고(민법 제634조), 집주인은 세입자가 집을 쓸 수 있는 상태로 유지할 의무가 있어요(제623조).

외벽 탓이면 관리 쪽

물이 위에서 아래로 떨어진다고 늘 윗집 책임은 아니에요. 서울지방법원 동부지원 2000년 2월 17일 선고 99가단22374 판결(확정)은 아파트 아래층 주인이 바로 위층 주인에게 보수비 834만 6,280원과 위자료 2,000만 원을 청구한 사건인데, 청구를 기각했어요.

법원은 빗물이 외벽에서 새어 들어와 위층 바닥이자 아래층 천장인 콘크리트판(슬래브)을 타고 흘렀다고 봤어요. 그리고 “아래층의 누수는 당연히 윗층의 책임이라고 단정할 수 없는 것”이라면서, 위층 배관에서 샌 경우는 “별문제”라고 덧붙였어요. 아파트 외벽은 구조상 공용부분이라 그 흠으로 생긴 손해는 소유자 모두의 책임이고, 그래서 입주자대표회의나 관리단에 책임이 있다고 봤습니다.

서울지방법원동부지원 99가단22374 판결 이유, 외벽 누수는 공용부분 책임 — 출처: 국가법령정보센터 판례, 10월 9일 캡처

판결이 근거로 든 조문이 집합건물법 제6조예요. 건물의 흠으로 남에게 손해를 입혔는데 그 흠이 어느 집 안(전유부분)에 있는지 공용부분에 있는지 분명하지 않으면 공용부분에 있는 것으로 추정해요. 추정이라 반대 증거가 나오면 뒤집힐 수 있어요.

집합건물법 제6조 건물의 설치·보존상의 흠 추정 — 출처: 국가법령정보센터 집합건물법(2023. 9. 29. 시행), 10월 9일 캡처

공동주택관리법 제63조 1항 1호는 관리사무소(관리주체)가 맡는 일로 공용부분의 유지·보수와 안전관리를 적었어요. 천장이 젖으면 관리사무소에 알려 외벽·옥상·공용 배관 쪽 문제인지 함께 봐 달라고 하고, 알린 날짜와 답을 기록해 두세요. 관리사무소가 세대 안 누수 원인까지 조사해야 한다는 조문은 찾지 못했어요.

윗집 누수 대처 순서 그림, 기록·알림·원인 확인·견적·조정 — 정리: colaydle, 민법·집합건물법 기준

판결에선 얼마

서울북부지방법원 2024년 8월 29일 선고 2023가단4254 판결(확정)은 아파트 아래층 주인이 위층 주인을 상대로 낸 소송이에요. 2023년 2월쯤 아래층 화장실 천장에 물방울이 맺혀 떨어지기 시작했어요. 법원이 맡긴 감정인은 위층 화장실 바닥 콘크리트 속에 묻힌 플라스틱 관과 쇠로 된 연결 부품(트랩)이 낡고 녹슬어 물이 배어 나왔다고 봤어요.

위층 주인은 그 화장실을 쓰지 않았다며 아래층 환기가 잘못된 탓이라고 맞섰지만 법원은 받아들이지 않았어요. 위층 배관에 흠이 있고 그 때문에 샜다며 위층 주인에게 민법 제758조 1항의 책임을 물었습니다.

서울북부지방법원 2023가단4254 판결 주문과 공작물 책임 판단 — 출처: 국가법령정보센터 판례, 10월 9일 캡처

청구한 것	청구액	판결
천장 수리비	80만 원	80만 원 인정
위층 방수 공사비	200만 원	기각
위층 배관 공사	공사 이행	배관 교체 공사 명령
공사 안 하면	월 100만 원	월 30만 원

수리비 80만 원에는 이자도 붙었어요. 그 판결은 위층 주인이 소장을 받은 다음 날인 2023년 6월 15일부터 판결 선고일까지 연 5%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%로 계산하라고 했어요. 소송비용은 반씩 냈습니다.

공사를 하라는 판결

아래층이 돈만 받고 끝나면 물은 계속 샐 수 있어요. 이 판결은 민법 제214조(소유권을 방해하는 사람에게 방해를 없애라고 청구할 수 있다)를 들어, 위층 주인에게 화장실 바닥 속 배관을 바꾸는 누수 방지 공사를 하라고 명령했어요. 판결이 확정된 날부터 1개월 안에 공사를 하지 않으면 그다음 날부터 공사를 마칠 때까지 한 달에 30만 원씩 내라고 했어요(간접강제).

위층 방수 공사비 200만 원을 대신 달라는 청구는 기각됐어요. 공사를 하라는 청구를 이미 받아들였고, 그 공사는 위층 집에 들어가야 할 수 있어 위층 주인의 협력이 반드시 필요하니 아래층이 대신 할 수 있는 일이 아니라는 이유였어요.

원인을 찾으려고 윗집에 들어가 봐야 할 때 쓸 수 있는 조문도 있어요. 집합건물법 제5조 3항은 구분소유자가 자기 집이나 공용부분을 보존·개량하는 데 필요한 범위에서 다른 구분소유자의 집을 쓰게 해 달라고 청구할 수 있고, 그로 손해를 입히면 보상해야 한다고 적었어요. 4항은 이 조문을 세입자 같은 점유자에게도 똑같이 적용해요. 다툼이 소송으로 가면 위 사건처럼 법원이 감정인을 보내 원인을 봅니다.

낡은 벽지는 감가상각

오래 쓴 벽지·마감재를 새것으로 바꾼 값을 전부 받을 수 있는 건 아니에요. 대법원 2022년 11월 17일 선고 2022다261299 판결은 바로 옆 점포 바닥의 방수시설이나 하수 배관 흠으로 물이 새어 미용실 벽·수납장·바닥에 곰팡이가 생긴 사건이에요. 원심은 그 점포를 점유한 사람에게 공작물 책임을 인정하고, 미용실이 쓴 인테리어 보수 공사비 2,970만 원 전부를 손해로 봤어요.

대법원 2022다261299 판결 이유, 신품 교체비에서 감가상각 공제 — 출처: 국가법령정보센터 판례, 10월 9일 캡처

대법원은 이 부분을 깨고 돌려보냈어요. 이미 오래 써 온 물건을 같은 연식의 중고 자재로 고칠 수 없어 새 자재로 바꿨다면 감가상각비를 빼고 손해를 계산해야 한다는 이유예요. 다만 새 부품으로 바꿔도 전체 가치가 손상 전보다 높아지지 않는다면 빼지 않아도 된다고 했어요. 견적서를 받을 때 어디를 얼마나 새로 했는지, 기존 마감이 몇 년 된 것인지 같이 적어 두면 좋아요.

내가 아래층 세입자면

세 들어 사는 집 천장이 젖었다면 집주인에게 바로 알리세요. 서울중앙지방법원 2014년 6월 20일 선고 2014나13609 판결(확정)은 다가구주택 세입자가 천장에서 떨어지는 물방울과 곰팡이로 가구·옷 등이 상했다며 집주인에게 818만 8,700원(재산 손해와 위자료)을 청구한 사건이에요. 물이 샌 것인지 맺힌 것(결로)인지는 판결에서도 가려지지 않았어요. 법원은 세입자가 민법 제634조의 통지 의무를 제대로 하지 않아 집주인이 고칠 수 없었던 범위에서는 집주인이 수선 의무를 어긴 책임을 지지 않는다고 보고 세입자의 항소를 기각했어요.

서울중앙지방법원 2014나13609 판결요지, 세입자가 알리지 않았을 때 집주인 책임 범위 — 출처: 국가법령정보센터 판례, 10월 9일 캡처

판결요지는 집주인이 흠을 모르고 세입자도 지체 없이 알리지 않았다면, 집주인은 알렸어도 피할 수 없었던 손해만 책임진다고 적었어요. 문자처럼 날짜가 남는 방법으로 알리고 사진을 같이 보내 두세요.

민법 제623조 임대인의 의무, 제634조 임차인의 통지의무 — 출처: 국가법령정보센터 민법(2026. 3. 17. 시행), 10월 9일 캡처

다가구주택이나 상가처럼 건물 전체가 집주인 한 사람 것이고 그 건물 위층 배관에서 샜다면 집주인에게 직접 물을 수 있어요. 대법원 2017년 8월 29일 선고 2017다227103 판결은 한 회사가 혼자 가진 6층 상가 건물에서 1층 천장이자 2층 바닥인 콘크리트판 속 상수도 배관이 부식돼 터진 사건이에요. 대법원은 소유자 겸 임대인이 세입자에게 공작물 책임과 수선 의무를 어긴 책임을 함께 진다고 봤어요.

대법원 2017다227103 판결요지, 소유자 겸 임대인의 공작물 책임과 수선의무 — 출처: 국가법령정보센터 판례, 10월 9일 캡처

앞의 92다31668 판결도 세입자가 집의 흠 때문에 피해를 입으면 집주인이 배상하고, 피해자에게 잘못이 있더라도 배상액을 줄이는 사유(과실상계)가 될 뿐이라고 했어요. 아파트처럼 윗집 주인이 따로 있다면 젖은 물건이 누구 것이냐에 따라 윗집에 청구하는 사람이 달라질 수 있어요.

새 아파트라면 하자

입주한 지 얼마 안 된 아파트라면 시공 잘못일 수 있어요. 공동주택관리법 제36조는 분양한 사업주체가 공동주택의 하자에 담보책임을 지고, 공사상 잘못으로 생긴 누수도 하자에 든다고 적었어요. 기간은 내력구조부(건물의 주요 구조부) 하자가 10년이고(시행령 제36조 1항), 시설공사별 기간은 시행령 별표 4에 따로 있어요. 이 글에선 별표 4를 옮기지 않았어요.

하자보수는 입주자, 입주자대표회의, 관리주체 등이 사업주체에게 청구해요(제37조 1항). 다툼이 생기면 국토교통부의 하자심사·분쟁조정위원회가 하자인지 가리고 조정해요(제39조). 이런 하자 다툼은 공동주택관리 분쟁조정위원회가 맡는 일에서 빠져 있어요(제71조 1항).

조정은 어디에

층간소음과 달리 이웃 세대끼리의 누수 배상 다툼은 공동주택관리 분쟁조정위원회가 맡는 목록(제71조 2항)에 따로 없어요. 그 목록에 있는 건 공용부분의 유지·보수, 층간소음 등이고, 대통령령이나 시·군·구 조례(지방위원회만)로 맡을 일을 더할 수 있어요(9호). 그래서 외벽·공용 배관이 원인인 다툼이 아니라면 이 위원회가 받아 주는지는 확인하지 못했어요(미확인).

집합건물법은 시·도에 집합건물분쟁조정위원회를 두고(제52조의2), 건물의 하자에 관한 분쟁과 공용부분의 보존·관리에 관한 분쟁 등을 맡겨요. 윗집 배관 누수 배상이 “건물의 하자에 관한 분쟁”에 해당하는지는 조문만으로 판단되지 않아요. 다만 시행령 제16조 5호는 위원회가 조정이 필요하다고 인정하는 분쟁도 맡을 수 있게 했으니 사는 시·도에 물어보세요.

집합건물법 제52조의6 조정 절차, 60일 안 마침, 14일 수락 간주 — 출처: 국가법령정보센터 집합건물법(2023. 9. 29. 시행), 10월 9일 캡처

단계	기한	근거
상대방이 응할지 알림	통지받고 7일 안	제52조의5 2항
조정 절차	신청받고 60일 안	제52조의6 1항
연장	30일, 한 번만	제52조의6 2항
조정안에 답	받고 14일 안	제52조의6 5항

조정안을 받고 14일 안에 받아들일지 알리지 않으면 받아들인 것으로 봐요(제52조의6 5항). 수락하면 당사자 사이에 조정서와 같은 내용의 합의가 이뤄진 것으로 봐요(제52조의9 2항). 상대가 조정에 응하지 않겠다고 하면 조정은 멈춰요(제52조의8 1항). 위원회는 당사자가 신청하거나 협의해 하자 진단·감정을 맡길 수 있고, 그 비용은 당사자가 합의한 비율로 미리 내요(시행령 제22조). 그 밖의 조정 비용은 시·도 조례로 정해서(시행령 제18조 5항) 금액은 확인하지 못했어요.

조정이 안 되면 민사 소송이 남아요. 소송을 생각한다면 법률구조공단이나 변호사 상담을 받아 보세요.