한눈에 보기
- 이 글에서 새 아파트 하자를 공사마다 몇 년 안에 청구할 수 있는지, 결로·누수가 하자로 인정되는 기준, 청구하는 순서. 공동주택관리법·시행령·국토교통부 하자 기준 고시 원문(10월 9일 국가법령정보센터 확인) 기준
- 결론 도배·타일 같은 마감은 2년, 창호·단열·배관은 3년, 방수·지붕은 5년, 기둥·내력벽은 10년이에요. 집 안(전유부분)은 집을 넘겨받은 날부터 세요.
- 순서 사진·날짜 기록 → 기간 안에 사업주체에 서면 청구 → 15일 안에 보수나 보수 계획 → 안 되면 하자심사·분쟁조정 신청
- 준비물 하자 부위 컬러 사진, 처음 청구한 날부터 주고받은 내용 기록, 집을 넘겨받은 날을 알 수 있는 자료
- 주의 기간이 지나면 청구할 권리가 없어져요. 분쟁조정 조정안을 받고 30일 안에 답하지 않으면 받아들인 것으로 봐요.
이 글 순서
입주하고 두 번째 겨울, 작은방 벽 모서리에 곰팡이가 피고 창틀 아래로 물이 고여요. 건설사에 고쳐 달라고 하고 싶은데 아직 기간이 남았는지, 이게 하자인지 우리가 환기를 안 해서 생긴 건지부터 헷갈립니다.
하자보수 기간은 한 가지가 아니에요. 공사 종류마다 2년, 3년, 5년, 10년으로 나뉘고, 기산일(세기 시작하는 날)도 집 안과 공용 공간이 달라요. 이 글은 2026년 10월 9일에 국가법령정보센터에서 공동주택관리법(2026년 7월 1일 시행)과 시행령(2026년 7월 1일 시행)·시행규칙(2026년 7월 30일 시행), 국토교통부 고시 「공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준」(2026년 7월 8일 시행), 집합건물법과 시행령(2023년 9월 29일 시행) 원문을 읽고 썼어요.
기간은 언제부터 세나
공동주택관리법 제36조 3항은 하자를 책임지는 기간(담보책임기간)을 공사 종류별로 10년 범위에서 대통령령으로 정하게 했어요. 기산일은 두 가지예요. 집 안(전유부분)은 입주자에게 집을 넘겨준 날, 복도·외벽·지하주차장 같은 공용부분은 사용검사일(또는 사용승인일)부터예요.
집을 넘겨받은 날은 잔금을 치르고 열쇠를 받은 날과 보통 겹쳐요. 시행령 제36조 2항에 따라 사업주체는 집을 넘겨줄 때 주택인도증서를 만들어 관리사무소에 넘기고, 관리사무소는 30일 안에 그 인도일을 공동주택관리정보시스템에 공개해야 해요. 날짜가 기억나지 않으면 관리사무소에 물어보세요.
이 책임을 지는 쪽은 분양한 사업주체와, 건축허가를 받아 분양할 목적으로 공동주택을 지은 건축주 등이에요(제36조 1항). 그래서 분양으로 지은 다세대주택(빌라)도 이 법의 공동주택이면 같은 기간이 적용돼요.
공사마다 다른 기간
시행령 제36조 1항은 기둥·내력벽 같은 내력구조부 하자는 10년, 나머지 시설공사는 별표 4의 기간을 따르게 했어요. 내력구조부는 건축법의 주요구조부(내력벽, 기둥, 바닥, 보, 지붕틀, 주계단)를 말해요.
별표 4를 집에서 자주 보는 것 위주로 옮기면 이래요.
| 기간 | 공사 | 집에서 보이는 예 |
|---|---|---|
| 2년 | 마감공사 | 도배, 도장(페인트), 타일, 미장, 옥내 가구·주방기구, 가전제품 |
| 3년 | 창호·단열·설비 등 | 창문틀·창 유리, 벽·천장·바닥 단열, 급수·배수·온돌 배관, 전기·조명, 소방, 조경 |
| 5년 | 대지조성·철근콘크리트·철골·조적·지붕·방수 | 옥상·욕실 방수, 지붕·홈통, 벽돌·블록 벽 |
| 10년 | 내력구조부, 기초·지정 같은 지반공사 | 기둥·내력벽·바닥·보 |
3년 칸에는 위 표에 적은 것 말고도 가스설비, 목공사, 정보통신, 홈네트워크, 승강기 같은 전력설비, 우편함·담장 같은 잡공사까지 들어가요. 정확히 어느 칸인지 헷갈리면 별표 4 원문을 열어 세부 공종 이름으로 찾아보세요.
별표 4 비고에는 기초공사·지정공사 같은 지반공사는 담보책임기간이 10년이라고 따로 적혀 있어요.
결로는 하자일까
겨울 결로·곰팡이가 하자인지는 국토교통부 고시 「공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준」 제15조가 정해요. 하자심사·분쟁조정위원회가 하자인지 가릴 때 쓰는 기준이에요.
난방하는 방(단열 공간)의 벽·천장·바닥에 생긴 결로는 세 가지로 봐요. 설계도서의 단열 성능을 따져 온도차이비율(TDR)이 「공동주택 결로방지를 위한 설계기준」 값보다 큰지, 열화상 카메라와 표면온도계로 쟀을 때 단열이 현저히 불량해 이슬이 맺히는 온도 아래로 떨어지는지, 마감재를 뜯어 보니 단열재가 빠지거나 다르게 시공됐는지예요. 모서리는 바깥에 닿는 벽 면적이 넓다는 점을 따로 고려해요.
창에 생긴 결로는 창틀 틈을 막는 모헤어·풍지판이 불량해 기밀성이 크게 떨어졌거나, 창문틀 둘레에 모르타르·우레탄폼을 제대로 채우지 않았거나, 창호 성능이 국토교통부 설계기준에 못 미칠 때 하자로 봐요(제15조 2항).
발코니처럼 난방하지 않는 공간은 달라요. 3항은 입주자의 유지관리를 고려해 하자 여부를 판단할 수 있다고 했고, 입주자가 직접 설치한 시설물에서 생긴 결로나 그 시설물 때문에 생긴 결로는 하자가 아니라고 적었어요. 4항은 설계대로 단열·환기구·제습기 등이 설치됐는데도 결로가 생기면 거주자의 유지관리 문제로 본다고 했어요.
그래서 청구하기 전에 결로가 생긴 곳이 난방하는 방인지 발코니인지부터 나눠 적어 두세요. 기간은 별표 4로 읽으면 단열 부실은 단열공사(3년), 창 둘레 시공 불량은 창호공사(3년) 칸이에요. 고시 제6조의2는 외벽에 붙은 창호도 그 집의 전유부분으로 봐요. 평소 환기는 아래 겨울 결로 환기 글에 공식 안내를 모아 두었어요.
누수는 어디서 새나
같은 고시 제10조는 누수가 난 자리를 방수공사, 방수가 아닌 공사(배관·균열), 창호공사로 나누고, 별표 2에 범위를 적었어요.
지붕·최하층 바닥·지하층 외벽이나 욕실·세탁실처럼 물 쓰는 곳에서 계속 새는 물은 방수하자, 급수·온수·난방 배관이나 우수관·오수관에서 새면 배관하자, 외벽이나 바닥 균열로 새면 균열하자, 창 바깥쪽으로 빗물이 스며들거나 문틀 둘레 코킹이 불량해 새면 창호하자예요. 별표 2 비고는 사용 중 잘못이나 유지관리 부실로 생긴 누수는 하자에서 뺀다고 적었어요.
별표 4와 맞춰 읽으면 방수공사는 5년, 급수·배수·난방 배관과 창호는 3년 칸이에요. 고시가 누수 종류마다 기간을 따로 적은 것은 아니라서, 어느 공사의 잘못인지에 따라 기간이 갈려요. 새는 물이 윗집에서 내려오는 거라면 윗집 누수 글에 집주인·세입자 중 누가 물어주는지 적어 두었어요.
누가 청구하나
제37조 1항에 따라 하자보수를 청구할 수 있는 사람은 입주자, 입주자대표회의, 관리주체(관리사무소), 집합건물법의 관리단, 공공임대주택의 임차인이나 임차인대표회의예요.
시행령 제38조 2항은 집 안 하자는 입주자나 공공임대주택 임차인이, 공용부분 하자는 입주자대표회의·관리주체·관리단이 청구한다고 나눴어요. 입주자는 집 안 하자 청구를 관리사무소에 맡길 수 있고, 공용부분 하자는 입주자대표회의 등에 청구해 달라고 요청할 수 있어요.
여기서 입주자는 집주인(과 집주인을 대리하는 배우자·직계 가족)을 말해요. 분양 아파트에 전세·월세로 사는 사람은 법에서 사용자라고 부르고(제2조 1항 5호~7호), 위 청구권자 목록에는 없어요. 세 들어 사는 집에 하자가 보이면 집주인에게 알려 집주인이 청구하게 하거나, 관리사무소에 알리는 게 순서예요.
청구하면 15일 안에
시행령 제38조 1항은 하자가 생기면 담보책임기간 안에 사업주체에게 청구해야 한다고 정했어요. 3항에 따라 사업주체는 청구받은 날부터 15일 안에 하자를 고치거나, 하자 부위·보수 방법·보수 기간·담당자 연락처를 적은 하자보수계획을 시장·군수·구청장과 청구한 사람에게 서면으로 알려야 해요.
보수 기간은 자재·인력 수급이 곤란한 것 같은 특별한 사유가 없으면 60일 안이어야 해요. 하자가 아니라고 보면 그 이유를 서면으로 알려야 하고, 고친 뒤에는 결과를 바로 알려야 해요(4항). 사업주체가 정당한 사유 없이 따르지 않으면 시장·군수·구청장이 시정을 명할 수 있어요(법 제37조 5항).
청구는 말로 하기보다 서면이나 사업주체의 하자 접수 창구처럼 기록이 남는 길로 하세요. 나중에 분쟁조정을 신청할 때 처음 청구한 날부터 주고받은 내용을 적은 교섭경위서를 내야 하거든요.
기간 끝나기 전에
시행령 제39조 1항은 사업주체가 담보책임기간이 끝나기 30일 전까지 입주자대표회의에 만료 예정일을 서면으로 알리게 했어요. 이때 기간 안에 하자보수를 신청하지 않으면 청구할 권리가 없어진다는 사실도 함께 알려야 해요.
통보를 받은 입주자대표회의는 집 안 하자에 대해 각 집에 개별로 알리고 단지 게시판에 20일 넘게 붙여야 하고, 공용부분은 직접 청구해야 해요(2항). 단지 게시판에 담보책임기간 만료를 알리는 공고가 붙는 이유가 이 조항이에요. 이렇게 만료 무렵 청구한 하자를 고친 결과를 통보받으면, 받은 날부터 30일 안에 이유를 적은 서면으로 이의를 낼 수 있어요(3항·4항).
하자보수가 끝나면 사업주체와 입주자가 담보책임 종료확인서를 함께 쓰는데, 담보책임기간이 끝나기 전에는 쓰면 안 돼요(5항). 기간이 남았는데 종료확인서에 서명해 달라고 하면 날짜부터 확인하세요.
안 고쳐 주면
사업주체가 하자가 아니라고 하거나 고쳐 주지 않으면 국토교통부의 하자심사·분쟁조정위원회에 신청할 수 있어요(법 제39조). 이 위원회는 하자인지 가려 주는 하자심사, 양쪽 합의안을 내는 분쟁조정, 판결처럼 결론을 내는 분쟁재정을 맡아요.
하자심사를 신청할 때는 신청서에 교섭경위서, 컬러 사진과 설명 같은 하자발생사실 증명자료, 신분증 사본 등을 붙여요(시행규칙 제19조 1항). 분쟁조정에 보수비용까지 청구하면 하자보수비용 산출명세서를 더해요(2항). 위원회 홈페이지(adc.go.kr)에 하자심사·분쟁조정·분쟁재정 신청 메뉴가 있어요. 신청 수수료는 국토교통부장관 고시로 정하게 돼 있는데 금액은 확인하지 못했어요(미확인).
처리 기간은 하자심사·분쟁조정이 60일(공용부분 90일), 분쟁재정이 150일(공용부분 180일)이에요. 보정 기간과 하자감정 기간은 빼고 세요(제45조 1항). 하자라는 결론이 나오면 사업주체는 「하자 여부 판정서」에 따라 고치고 결과를 위원회에 알려야 하고(제43조 3항), 그 결론에 이의가 있으면 판정서를 받은 날부터 30일 안에 전문가 의견서를 첨부해 이의신청할 수 있어요(4항).
분쟁조정에서 조정안을 받으면 30일 안에 받아들일지 알려야 해요. 답하지 않으면 받아들인 것으로 보고(제44조 2항), 받아들인 조정서는 재판상 화해와 같은 효력이 있어요(4항). 조정안이 마음에 들지 않으면 기한 안에 꼭 거절 의사를 밝히세요.
고쳐 주는 대신 돈으로 받으려면 사업주체의 손해배상 책임(법 제37조 2항, 민법 제667조 준용)을 따져야 해요. 금액을 두고 다투게 되면 소송까지 갈 수 있으니 그때는 법률구조공단이나 변호사 상담을 먼저 받아 보세요.
빌라·오피스텔은
분양으로 지은 빌라(다세대주택)는 위의 공동주택관리법 기간을 따르면서, 집마다 소유권이 나뉜 건물이라 아파트처럼 집합건물법도 함께 걸려요. 오피스텔처럼 공동주택이 아니면서 집마다 소유권이 나뉜 건물은 집합건물법의 담보책임을 봐요. 집합건물법 제9조의2는 주요구조부·지반공사 하자는 10년, 그 밖의 하자는 5년 범위에서 대통령령으로 정한 기간 안에 권리를 행사하라고 적었어요.
| 기간 | 집합건물법·시행령의 하자 |
|---|---|
| 10년 | 주요구조부·지반공사 하자(법 제9조의2 1항 1호) |
| 5년 | 기산일 전에 생긴 하자, 대지조성·철근콘크리트·철골·조적·지붕·방수 같은 구조·안전 하자 |
| 3년 | 건축설비·목공사·창호·조경 같은 기능·미관 하자 |
| 2년 | 마감공사처럼 발견·교체·보수가 쉬운 하자 |
기산일은 공동주택관리법과 같아 집 안은 넘겨받은 날, 공용부분은 사용검사일(사용승인일)이에요. 하자 때문에 건물이 무너지거나 훼손되면 그날부터 1년 안에 권리를 행사해야 해요(3항). 분양자·시공자 책임을 매수인에게 불리하게 줄인 특약은 효력이 없어요(제9조 4항).
아파트처럼 두 법이 다 걸리는 건물도 있어요. 집합건물법 제2조의2는 하자담보책임에 관한 주택법·공동주택관리법의 특별한 규정이 이 법에 어긋나 구분소유자의 기본 권리를 해치지 않는 범위에서 효력이 있다고 적었어요. 두 기간이 다를 때 어느 쪽이 적용되는지는 사안마다 따져야 하니, 기간이 아슬아슬하면 서둘러 청구하고 상담을 받아 보세요.
층간소음, 윗집 누수, 간접흡연처럼 이웃 사이에서 생기는 일은 아래 글에 따로 적어 두었어요.
같이 보면 좋은 글: 윗집 누수 배상 책임: 집주인·세입자 누가 물어주나, 수리비 판결과 청구 기한 3년
같이 보면 좋은 글: 층간소음 기준과 신고 방법: 주간 39dB·야간 34dB, 관리사무소부터 분쟁조정까지
같이 보면 좋은 글: 아파트 간접흡연 신고 방법: 화장실·베란다 담배 냄새와 금연아파트 과태료 5만 원
같이 보면 좋은 글: 겨울 결로·곰팡이 환기법: 하루 2~3번, 한 번에 몇 분인지 공식 안내 비교
이 글이 들어간 총정리: 층간소음·누수·간접흡연 대처법
같이 보면 좋은 글: 전월세 수리비 누가 내나: 큰 고장은 집주인, 작은 수선은 세입자라는 판례 기준
참고한 자료
- 공동주택관리법 제2조·제36조~제39조·제43조~제45조 (2026년 7월 1일 시행, 2026년 10월 9일 확인)
- 공동주택관리법 시행령 제36조·제38조·제39조·별표 4 (2026년 7월 1일 시행, 2026년 10월 9일 확인)
- 공동주택관리법 시행규칙 제19조 (2026년 7월 30일 시행, 2026년 10월 9일 확인)
- 국토교통부 고시 공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준 제6조의2·제10조·제15조·별표 2 (2026년 7월 8일 시행, 2026년 10월 9일 확인)
- 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조의2·제9조·제9조의2 (2023년 9월 29일 시행, 2026년 10월 9일 확인)
- 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 시행령 제5조 (2023년 9월 29일 시행, 2026년 10월 9일 확인)
- 하자심사·분쟁조정위원회 홈페이지 (신청 메뉴, 2026년 10월 9일 확인)
광고 · 쿠팡 추천 상품
이 포스팅은 쿠팡 파트너스 활동의 일환으로, 이에 따른 일정액의 수수료를 제공받습니다.
